Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen möchte, sollte nicht nur Lage und Architektur prüfen, sondern auch die rechtlichen Rahmenbedingungen. Rechtsanwalt Dr. iur. Jürg P. Müller beantwortet fünf zentrale Fragen, die beim Immobilienkauf über Wert, Nutzung und Sicherheit einer Liegenschaft entscheiden.
Rechtsanwalt Dr. iur. Jürg P. Müller
Partner bei Rohrer Müller Partner AG – Spezialist für Miet- und Baurecht, Mitautor des SVIT-Kommentars und gefragter Referent und Publizist zu immobilienrechtlichen Themen.
Ein Grundbuchauszug zeigt oft nur Kurzvermerke. Entscheidend sind die dahinterliegenden Servitutenprotokolle und Verträge, etwa bei Weg- oder Nutzungsrechten. Darin enthalten sind Details wie Unterhaltspflichten und Kostenverteilung und sie enthalten die bedeutsamen Pläne dazu.
Nein. Immobilienkäufe sind nur mit öffentlicher Beurkundung gültig. Reservationsverträge ohne öffentliche Beurkundung wirken allenfalls verbindlich bezüglich Nebenpflichten (z.B. Planungs- und Beratungsdienstleistungen und dafür geschuldetes Entgelt), begründen aber weder Kauf- noch Verkaufsansprüche.
Auch beurkundet ist noch nicht gekauft. Erst mit der Grundbuchanmeldung und der Eintragung im Hauptbuch erfolgt der Eigentumsübergang. Bis dahin bleibt die bisherige Eigentumslage bestehen.
Ja. Das trifft etwa auf die bloss mit einem Stichwort unter der sogenannten «Anmerkungen» aufgeführten Informationen zu, die Eigentumsbeschränkungen mit erheblicher Tragweite zur Folge haben können (z.B. Beseitigungsrevers für Bauten oder Teilen davon, die innerhalb einer Baulinie liegen).
Zahlungen werden meist über ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen abgesichert. Ebenso wichtig ist die Prüfung von gesetzlichen Pfandrechten für Grundsteuern und die Höhe der Belehnung von eingetragenen Schuldbriefen – insbesondere bei älteren Liegenschaften.
Die Beantwortung dieser fünf Fragen schafft eine wichtige Basis – je nach Objekt sind jedoch weitere rechtliche Aspekte entscheidend für die Sicherheit des Kaufs.